Mientras Nueva York se prepara para repartir licencias para el cannabis recreativo, los empresarios enfrentan desafíos inmobiliarios, desde Harlem hasta el Bajo Manhattan.
Como corredor de bienes raíces que se especializa en la industria del cannabis, Colby Piper está bien posicionado para entrar él mismo en el floreciente mercado de Nueva York.
Como alguien que ha sido condenado por un delito relacionado con la marihuana, ahora está aún mejor situado para obtener una de las primeras licencias recreativas del estado, después de que los funcionarios anunciaran planes en marzo para dar preferencia a solicitantes como Piper. “Me pone justo al frente de la fila”, dijo.
Pero incluso para Piper, abrir una tienda en su barrio preferido de Harlem puede no ser fácil.
Como la mayoría de los estados, la ley de Nueva York exige que los dispensarios estén a cierta distancia de las escuelas y lugares de culto
Estos y otros requisitos reglamentarios esperados sobre dónde se pueden ubicar los dispensarios plantean un desafío particular en la densa ciudad de Nueva York, donde los empresarios dicen que algunos de los vecindarios con una alta demanda esperada, como Harlem y el Lower East Side, ofrecen un espacio disponible muy limitado.
“Va a estar apretado”, dijo Piper, directora de la división de cannabis de la corredora de bienes raíces Ripco.
El acertijo geográfico es solo uno de los muchos obstáculos inmobiliarios para los posibles empresarios de la marihuana, que se enfrentan a una maraña de obstáculos regulatorios potenciales y una competencia feroz.
Aunque la Oficina de Gestión de Cannabis de Nueva York ha publicado una guía básica, como los requisitos de distanciamiento de las tiendas, todavía hay muchas incógnitas.
Piper recitó varias cuestiones sin respuesta, como el tamaño de la tienda y si se requerirá una sala de espera. “Todo es una pregunta en este momento”, dijo.
Si bien el estado propuso que las primeras licencias fueran para personas condenadas por marihuana o sus familiares, no está claro cuándo Nueva York distribuirá las licencias al grupo más amplio de solicitantes, o cuántos otorgará.
Pero dado que se proyecta que el mercado de cannabis del estado tendrá un valor de $5.9 mil millones para 2030, según un informe de New Frontier Data que se publicará próximamente.
Los empresarios potenciales de marihuana ya están dando vueltas como pirañas, asegurando su espacio ahora mediante la firma de cartas de intención o arrendamientos directos, o en algunos casos esperar más claridad del estado antes de lanzarse a las tiendas.
En este momento, Nueva York es un mercado de inquilinos en la mayoría de los casos comerciales, en medio de las vacantes provocadas por la pandemia y la disminución de los alquileres
Pero no cuando se trata de hierba. La alta demanda de la industria junto con la prima de los lugares que probablemente cumplan con los requisitos reglamentarios significa que los propietarios a menudo tienen la ventaja.
Y asegurar hipotecas o arrendar espacios que tienen deudas pendientes también será un desafío. Con la sustancia aún ilegal a nivel federal, los bancos son tímidos con el cannabis.
No están dispuestos a prestar a nadie involucrado en la industria, incluidos los propietarios, lo que reduce aún más la cantidad de escaparates viables.
“Nunca vas a lograr que Wells Fargo, Chase, Bank of America, ninguno de esos bancos más grandes lo apruebe”, dijo Robert DiPisa, copresidente del grupo de derecho del cannabis en Cole Schotz. “Vas a tener un problema”.
Garantizar la equidad
El costo de estos obstáculos otorga a los actores corporativos una ventaja, con algunos operadores multiestatales (MSO) que ya están asegurando espacio ahora, a pesar del riesgo de que sus inversiones no cumplan con las regulaciones futuras.
Algunos de los grandes operadores multiestatales ya tienen tiendas existentes para la marihuana medicinal donde también podrían comenzar a vender marihuana recreativa, sin tener que enfrentar los obstáculos inmobiliarios nuevamente.
La legislación de Nueva York busca nivelar el campo de juego y abordar una enorme disparidad racial en la aplicación de la marihuana. Estableció el objetivo de otorgar la mitad de sus licencias a “solicitantes de equidad social”, una amplia categoría que incluye a los afectados por la guerra contra las drogas.
Las regulaciones propuestas se basaron en ese objetivo con un plan de que las primeras 100 a 200 licencias se otorgarían a los solicitantes con una condena por marihuana o a los familiares de los condenados.
Nueva York también puede aliviar más directamente las cargas de adquirir bienes raíces para los solicitantes que cumplan con los criterios de “equidad social”: como parte de un fondo propuesto de $200 millones destinado a ayudar a los empresarios de color y otras comunidades históricamente desatendidas, el estado está ayudando a identificar escaparates viables y espera eventualmente facilitar el arrendamiento.
El fondo se encuentra actualmente en negociación, pero si se aprueba con el presupuesto, sería transformador para el mercado estatal, según Melissa Moore, directora de reforma de sistemas civiles de Drug Policy Alliance.
Rompecabezas de bienes raíces
Incluso con la ayuda del gobierno, quedan dudas sobre adónde van a ir estos nuevos negocios de marihuana.
Según la Ley de Regulación e Impuestos de la Marihuana de Nueva York, los dispensarios y los salones de consumo en el lugar deben estar al menos a 500 pies de los terrenos escolares y a 200 pies de las “casas de culto”.
También es probable que haya reglas sobre la distancia de los dispensarios entre sí, similares a las regulaciones de licencia de licor del estado.
En algunos vecindarios, el volumen de iglesias y la densidad del desarrollo significan que estas reglas dejan amplias franjas fuera de los límites
Esta es una preocupación particular en Harlem, que tiene cicatrices duraderas de la guerra contra las drogas, y donde muchos empresarios que creen que cumplirán con el estándar de equidad social están muy interesados en establecer una tienda, según Barrington Rutherford, presidente de la junta de Park Jordan, una firma de servicios de asesoría y corretaje de bienes raíces comerciales.
“A la gente le gusta imaginar que serán dueños de los dispensarios en la comunidad con la que más se identifican”, dijo Rutherford, quien también es director ejecutivo de una firma de inversión enfocada en el cannabis, Who’s Holding Co. “Si vives en Harlem ahora, ese es el lugar que te hace sentir como en casa”.
Piper, el corredor de Ripco, está aplicando con un grupo de amigos de Harlem, pero ha sido casi imposible encontrar espacio: “Hay una iglesia en cada cuadra”, dijo.
Estos requisitos de distanciamiento no son solo un obstáculo para los solicitantes de equidad social.
Aunque la ley estatal brinda parámetros sobre qué tan lejos pueden estar estas tiendas de establecimientos particulares, no aclara exactamente cómo se medirá esa distancia, lo que hace que asegurar una tienda sea una apuesta incluso para los empresarios con el capital para hacerlo.
“Es como entrar en algo con la fe ciega de que las cosas saldrán de la mejor manera y que las regulaciones resulten como se espera”, dijo Mikael Kadosh, propietario de Muz Muz Shop & Cafe en Williamsburg, que vende CBD.
Kadosh dice que el anuncio del estado sobre las primeras 100 licencias no lo disuade de sus eventuales planes de obtener una por sí mismo. Aunque Kadosh ha sido arrestado antes por cargos de marihuana, era demasiado joven y no ha sido condenado
Steven Phan, cofundador de Come Back Daily, una tienda de CBD en East Village, conoce muy bien los desafíos inmobiliarios de la industria. “Bromeo todo el tiempo, debería levantarme mañana y empezar a vender calcetines, porque esto es lo más difícil del mundo”, dijo.
Phan y su socio abrieron la tienda de CBD con la esperanza de aumentar sus posibilidades de ganar una licencia para THC, que siempre ha sido su objetivo final.
Él y su socio comercial abrieron inicialmente cinco tiendas en Manhattan, pero cerraron todas menos una cuando llegó el coronavirus, ya que el alquiler era demasiado para sostener. Conservaron el escaparate de East Village, pero el lugar no tiene suficiente tráfico peatonal y Phan está buscando uno nuevo.
Incluso si los dueños de negocios encuentran un espacio que esperan se ajuste a los criterios de la regulación, el dinero necesario para asegurarlo puede ser desalentador. Los propietarios que reconocen el valor de sus propiedades a menudo tratan de negociar una prima considerable para los inquilinos de cannabis, según un puñado de aspirantes a licencias.
Apuestas de alto riesgo
Los signos de interrogación que se ciernen sobre el mercado de Nueva York significan que el riesgo financiero es real, dice Gregory Tannor, director de Lee & Associates, cuyo equipo ha investigado más de 500 ubicaciones para dispensarios minoristas en la ciudad.
En otros estados, los veteranos de la industria han visto cómo los posibles dispensarios se convertían en activos en dificultades mientras los empresarios se aferraban a los espacios vacíos en espera de una licencia. Muchos se arruinan antes de que sus puertas se abran.
En Nueva York, empresarios como Phan están optando por firmar “cartas de intención” vinculantes que dependen de la obtención de una licencia, lo que les permite reclamar el espacio sin invertir dinero tan pronto en el proceso.
Bajo este arreglo, los empresarios comienzan a pagar una fracción del alquiler solo cuando se abren las solicitudes. Hasta entonces, los propietarios pueden continuar comercializando el espacio a negocios que no sean de cannabis.
Sin embargo, otros ven el riesgo de perder bienes raíces de primera como una preocupación mayor que la posibilidad de perder dinero a corto plazo
Tannor dijo que algunos de sus clientes ya han puesto dinero en efectivo para cerrar múltiples ubicaciones; dependiendo de cuán deseable sea la ubicación, eso podría significar entre $ 100,000 y $ 500,000 por escaparate.
En algunos casos, han comenzado a pagar el alquiler mensual. Espera ver más empresas depositar dinero en los próximos dos meses en el período previo a las regulaciones de la junta.
Erich Rubio, cofundador de Cannabis Real Estate Consultants, espera que una vez que se publique el borrador de las regulaciones, otra ronda de operadores se trasladará a las propiedades.
Cuando se finaliza la ordenanza después de un período de comentarios públicos, “entonces los tiburones están en el agua”, dijo. En ese momento, el precio de las propiedades elegibles, especialmente en los vecindarios solicitados, se disparará y comenzarán las guerras de ofertas.
Eso puede dejar en la estacada a algunos solicitantes que no tienen una condena anterior en su registro, pero que tampoco tienen el capital ni las conexiones
Otra propuesta de política para eliminar el requisito previo de asegurar bienes raíces antes de otorgar una licencia podría cambiar la ecuación. Columbia Care, uno de los MSO que ya están registrados en el estado con una licencia médica, ha apostado por esa idea, según Adam Goers, vicepresidente senior de asuntos corporativos de la firma.
“Tenemos la esperanza de que en el paquete regulatorio que pronto saldrá a la luz verá exactamente esa política por la que hemos estado abogando”, dijo Goers. “Eso podría cambiar las tornas”.
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