Una demanda presentada recientemente en el condado de Jackson, Oregon por un inquilino alega que su arrendador lo desalojó injustamente de un almacén que contiene 36,000 libras de cáñamo, que el demandante alega tendrá un valor de $ 1.5 millones cuando se procese, y 500 libras de flor cortada con un mercado valor de $ 175.000. (Marks v. Laminate Tech., Inc., 20CV31971; envíeme un correo electrónico si desea una copia de la queja). Antes de discutir la demanda, revisemos brevemente la moratoria de Oregon sobre los desalojos, que hemos observado de cerca mientras asesoramos tanto a los propietarios como a los inquilinos sobre sus opciones resultantes de la moratoria.
El 1 de abril, el gobernador Brown firmó la Orden Ejecutiva 20-13, que impuso una moratoria temporal sobre los desalojos en respuesta al brote de COVID-19. Esta orden siguió a una orden anterior (20-11) que impuso una moratoria temporal sobre los desalojos residenciales por falta de pago del alquiler. En la Orden 20-13, el Gobernador Brown extendió esa moratoria para incluir arrendamientos no residenciales (es decir, inquilinos comerciales). La Orden 20-13 prohíbe a los propietarios comerciales rescindir el contrato de arrendamiento de cualquier inquilino y tomar medidas, judiciales o de otro tipo, relacionadas con los desalojos no residenciales por falta de pago del alquiler, cargos por mora, cargos por servicios públicos u otros cargos o tarifas de servicio.
La orden no contenía ninguna excepción para los negocios de cannabis, por lo que los negocios de cáñamo y marihuana tenían derecho a las protecciones de la Orden 20-13. En particular, la Orden 20-13 no se aplicó a la terminación de arrendamientos por causas distintas a la falta de pago. Dado que la mayoría de los arrendamientos comerciales imponen una serie de otras condiciones a los inquilinos además del pago del alquiler (por ejemplo, mantener un seguro, abstenerse de conductas ilegales, restricciones de uso), no se prohibió por completo a los propietarios comerciales rescindir un contrato de arrendamiento o iniciar procedimientos de desalojo. Pero un arrendador no puede tomar tales acciones sobre la base de la falta de pago del alquiler.
La Orden 20-13 vencería el 1 de julio de 2020, por lo que la Legislatura de Oregon aceptó el Proyecto de Ley 4213 de la Cámara de Representantes (“HB 4213”) para extender la moratoria sobre los desalojos residenciales y comerciales por falta de pago del alquiler. El gobernador Brown firmó la ley HB 4213 a fines de junio.
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HB 4213 prohíbe los desalojos residenciales y comerciales hasta el 30 de septiembre de 2020, debido a la falta de pago del alquiler. La ley no perdona los pagos vencidos y otorga a los inquilinos hasta el 31 de marzo de 2021 para realizar los pagos vencidos, sin intereses. Es importante destacar que y al igual que la Orden 20-13, la ley prohíbe solo los desalojos por falta de pago de la renta y otros cargos (cargos por mora, servicios públicos y otros cargos o tarifas de servicio).
La ley prohíbe la terminación del contrato de arrendamiento mediante la entrega de un aviso y prohíbe a los propietarios tomar cualquier otra acción que pueda interferir con la posesión o el uso del inquilino de un local arrendado debido a la falta de pago del alquiler. Pero al igual que la Orden 20-13, los propietarios comerciales pueden tomar medidas adversas al arrendamiento por razones distintas a la falta de pago del alquiler, es decir, incumplimientos del contrato de arrendamiento distintos de la falta de pago. Al igual que la Orden 20-1, la ley no contiene excepciones para los negocios de cannabis.
Pasando a la demanda del condado de Jackson, si las acusaciones son ciertas, parece que los acusados claramente tomaron acciones en violación de la Orden 20-13 y HB 4213. El demandante alega que subarrienda dos almacenes del demandado para el almacenamiento de cáñamo y negocios relacionados. Desde mayo de 2020, dice el demandante, el demandado ha cambiado “repetidamente” las cerraduras y ha amenazado al demandante con el desalojo por falta de pago del alquiler.
El acusado también, supuestamente, amenazó por escrito con deshacerse de las 36,500 libras de cáñamo si no se pagaba el alquiler antes del 21 de septiembre de 2020 y amenazó con cambiar las cerraduras (nuevamente) y vender otra propiedad personal en el almacén que pertenece al demandante. La demanda sostiene que el cáñamo tiene un valor de $ 1, 675,000 y solicita daños que no excedan los $ 2, 500,000. (La diferencia no se desprende de la denuncia).
Como era de esperar, el demandante presentó una moción para una orden de restricción temporal al mismo tiempo que presentó la denuncia el 21 de septiembre de 2020. La moción fue concedida y el Tribunal estableció una orden para mostrar la causa el 1 de octubre de 2020 por la que no debería emitirse una orden judicial preliminar. Así que estad atentos.
